广州经营性房抵押贷款：住宅/商铺都能做，额度真的能超房产估值

在广州做经营性房抵押贷款，不用再纠结“我的住宅能不能贷”“商铺会不会被拒”——不管是刚需住宅、次新房，还是临街商铺、核心商圈铺，只要符合基本要求，都能找到合适的方案。更关键的是：额度可能比你以为的房产估值还高。比如我们去年帮天河区一套10年楼龄的学区房客户，房产估值300万，最终拿到360万额度；白云区一间社区便利店铺，估值200万，批了220万。这篇文章会把你关心的“能做什么房”“额度怎么超估值”“申请要注意什么”讲透，帮你少走弯路。

一、广州经营性房抵贷：住宅/商铺都能做，先明确“可抵押房产”的边界

很多人对“可抵押房产”的认知有误区，其实只要满足“产权清晰、能变现”，住宅和商铺都有机会进件——但要先理清这3个细节：

1. 住宅：刚需房、老破小都能做，关键看“流通性”和“附加值”

不是只有次新房能贷！天河的老破小学区房（比如1995年楼龄，对应省一级小学）、番禺的刚需房（2015年楼龄，地铁3号线旁）、甚至增城的毛坯房，只要产权无纠纷、无查封，都能申请。

银行看的是这两点：

流通性：学区房、地铁旁的房子比远郊房更容易批（比如天河石牌的老破小，流通性比增城新塘的次新房好，额度更高）；

使用状态：自住或出租都行，但闲置超过1年的毛坯房，建议补充“装修计划”（比如装修合同），证明房产会产生价值。

2. 商铺：临街铺、社区铺更容易过，核心看“经营稳定性”

商铺的核心是“能赚钱”——银行更认有稳定现金流的铺：

优先选：临街社区铺（开便利店、药店）、写字楼底商（连锁品牌租户）、核心商圈铺（北京路、天河城周边）；

避开：空铺、偏远郊区铺（比如从化郊区无人流的铺）、内铺（写字楼里的非临街铺）。

去年我们帮海珠区一间15㎡的临街奶茶铺客户，因为租给某连锁品牌（租期5年），最终额度比估值高了15%——租约越稳，银行越敢给额度。

3. 这几类房产别碰，提前避坑

不是所有房产都能做：

产权问题：共有产权房（未取得完全产权）、经济适用房（未补差价）、小产权房；

状态问题：查封/抵押中的房产（需先解押）、违章建筑；

位置问题：远郊无人流的商铺、闲置超过3年的住宅。

如果你的房产属于这类，建议先处理产权或状态再申请。

二、额度超估值？不是噱头，3个因素帮你“提额”

很多人以为“额度=房产估值×抵押率”，但在广州，经营性房抵贷的额度能突破这个公式——关键看以下3点：

1. 经营资质：公司越稳，额度越敢给

银行做“经营性”贷款，本质是“支持经营”，所以公司的经营情况直接影响额度：

优先：经营满1年以上、月流水≥贷款额度10%、有盈利（财务报表净利润为正）；

加分项：电商/实体零售等“现金流稳定”的行业、有连锁品牌合作（比如供货给星巴克）。

去年帮一位做建材批发的客户，公司年流水500万，房产估值400万，最终拿到480万额度——银行认定他“能还得起”，所以敢给超额。

2. 房产附加值：学区、地铁、商圈都是“提额券”

房产的“软实力”比硬件更值钱：

学区房：天河省一级学区房，估值300万，额度能到360万（学区是稀缺资源，银行认）；

地铁铺：3号线沿线的商铺，人流量大，额度比同区域非地铁铺高10%；

核心商圈：北京路的临街铺，哪怕面积小（20㎡），额度可能比远郊300㎡的商铺还高。

3. 选对机构：股份制银行/城商行更“慷慨”

不同机构的“抵押率”差异大：

保守型：四大行（住宅70%、商铺50%），适合追求低息但对额度要求不高的客户；

额度型：股份制银行（广发、中信）、城商行（广州银行），针对优质客户，住宅抵押率能到80%120%，商铺能到60%110%。

我们去年帮一位客户对比3家银行，最终选某城商行，额度比四大行高了60万——选对渠道，额度直接涨20%。

三、想拿超估值额度？做好这4步，少走弯路

知道原理还不够，落地要“精准”——教你4步快速拿到高额度：

1. 第一步：先“养”公司，别踩“空壳”红线

银行最反感“空壳公司”（刚注册3个月、无流水、无场地），建议：

提前6个月准备：用公司账户收货款（做流水）、准备经营场地证明（租赁合同+场地照片）、保留采购/销售合同（证明业务真实）；

新公司：先养3个月（比如做几笔真实交易）再申请，避免被拒。

2. 第二步：评估前优化房产，让评估价“涨”起来

评估报告是额度的基础，建议：

住宅：提前收拾房屋（修补墙面、清理杂物），拍点“干净整洁”的照片给评估师——别让评估师觉得“房子很旧”；

商铺：提供最近6个月租金流水、租约合同（连锁品牌租户一定要附）、营业执照（证明“一直在经营”）。

去年帮一位越秀商铺客户，提前准备了租给星巴克的合同，评估价比预期高了20万——细节做足，评估价自然高。

3. 第三步：选“额度导向”机构，避开“保守型”银行

如果核心需求是“高额度”，优先选股份制银行或城商行（比如广发、广州银行），它们对“经营稳定”的客户，抵押率能到100%以上；而四大行更看重“低风险”，额度会保守。

我们可以帮你匹配适合的机构，不用自己跑银行问。

4. 第四步：提前备齐材料，避免反复补件

准备以下材料，能加快审批速度：

个人：身份证、户口本、结婚证；

房产：房产证、评估报告（可帮你找合作机构，更快出结果）；

公司：营业执照、公章、近1年流水、经营场地证明；

经营：采购/销售合同、租约（商铺）、财务报表（盈利优先）。

四、常见误区：别让“想当然”耽误额度

最后纠正3个常见错误认知，帮你避开坑：

1. 误区一：“老破小”额度一定低？错！

天河的老破小学区房，哪怕楼龄20年，额度可能比增城的次新房还高——学区是稀缺资源，银行认“附加值”。

2. 误区二：商铺额度比住宅低？核心商圈铺反超！

北京路的临街铺，估值200万，能拿到220万额度；而增城的远郊住宅，估值300万，可能只拿到270万——位置和经营稳定性，比“房产类型”更重要。

3. 误区三：额度越高利息越贵？有“低息+高额度”方案！

不是所有高额度都利息高——比如某股份制银行，针对“经营稳定的电商客户”，能给出“年利率4.2%+额度120%”的方案，比一些机构的“高息高额度”划算多了。

最后：想知道你能拿多少额度？直接找我们

如果你在广州，不管是住宅还是商铺，想测额度、想拿超估值方案，建议你加我们的微信——我们会根据你的房产类型